Tác giả: Nguyễn Hải Hoành
Singapore là một thành phố trên đảo, đất hẹp người đông: hơn 5,4 triệu dân sống trên diện tích 707 km2, mật độ dân lên tới 7058 người mỗi km2, cao hàng đầu thế giới. So với Hà Nội mới mở rộng thì Singapore có số dân bằng 80% mà diện tích chỉ bằng 21,2%. Nhà nước phải dùng cách lấp biển để mở rộng lãnh thổ từ 581,5 km2 hồi thập niên 1960 lên tới như hiện nay và đến năm 2030 sẽ đạt 800 km2. Thời kỳ mới lập quốc, 40% dân sống trong các nhà tạm, nhà ổ chuột
Không gian sống chật hẹp, đất quý hơn vàng. Vấn đề nhà ở của dân từng có thời là nhân tố ảnh hưởng xấu tới sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Vì thế chính phủ nước này coi việc giải quyết nhà ở cho dân là nhiệm vụ ưu tiên số một; nhà nước bảo đảm xây dựng đủ nhà cho dân ở.
Sau mấy chục năm cố gắng, hiện nay Singapore đã trở thành một trong những quốc gia có điều kiện nhà ở tốt nhất thế giới. 100% dân có nhà ở; 85% dân sống trong các căn hộ chung cư xã hội do nhà nước xây dựng, 90% số này là chủ sở hữu căn hộ của mình, chỉ có 10% thuê căn hộ.
Ai đến Singapore đều thấy sự thay đổi nói trên: toàn bộ các nhà thô sơ dần dần được thay bằng những toà cao ốc-chung cư, bên trong đầy đủ trang thiết bị hiện đại. Các toà nhà đều cách xa nhau, dành đất làm vườn cây cỏ, tạo môi trường xanh sạch thoáng. Tất cả các khu chung cư (khu đô thị) đều xây dựng đồng bộ với đường giao thông, bệnh viện, trường học, siêu thị, các trung tâm thể thao, giải trí và nhiều dịch vụ khác như tàu điện ngầm, xe buýt. Khi dân dọn đến ở thì các cơ sở hạ tầng này đều đã xây dựng xong. Do quy hoạch tốt như vậy nên mật độ giao thông giảm hẳn, không hề thấy nạn xe cộ chen nhau chật kín đường phố như ở ta. Hệ thống tàu điện ngầm cực kỳ phát triển, toàn bộ tự động hoá phục vụ, và giá vé rất rẻ, giá xe bus cũng vậy, rẻ hơn ở Hà Nội và đi lại thuận tiện, văn minh. Giá taxi cũng rẻ hơn ở ta, trừ giờ cao điểm đánh thêm thuế giờ cao điểm nhằm hạn chế xe đi lại.
Không gian sống rất thoáng. Chính mắt người viết bài này thấy các toà chung cư mới xây đều để thông thoáng toàn bộ hai tầng dưới làm lối đi hoặc trồng cây, hoa; tức các toà nhà này đều xây trên cột cao, không cản trở không khí lưu thông, khiến đi trên đường phố luôn cảm thấy gió mát và nhìn thấy một không gian thông thoáng, khắp nơi một màu xanh lá cây. Tại trường Anglo-Chinese Boarding School, tôi thấy các ký túc xá học sinh đều dành tầng trệt làm lối đi, không xây tường. Vì Singapore thường bất chợt có các cơn mưa nhiệt đới, mưa to nhưng không lâu, nên nhà nước xây rất nhiều hành lang có mái che cho khách đi bộ, từ các chung cư ra tới bến xe bus bao giờ cũng có lối đi có mái che, có lối đi dài mấy trăm mét. Nói chung việc xây dựng ở đây thể hiện rất rõ mục tiêu đảm bảo đời sống của dân được tiện nghi, an toàn, vệ sinh.
Việc xây dựng nhà ở xã hội chẳng những làm thay đổi bộ mặt của thành phố mà cũng thay đổi lối sống của dân: họ không cần ra khỏi khu phố đã có thể được hưởng mọi dịch vụ cần thiết, nhờ đó không có tình trạng đường xá đông người, kẹt xe.
Đây là kết quả thực hiện thành công một chiến lược phát triển nhà đất rất độc đáo, được nhiều nước học tập. Singapore đã thực hiện tốt chương trình Người người có nhà, cụ thể là Kế hoạch xây dựng nhà ở cho số đông dân chúng (tức nhà ở giá rẻ; ta gọi là nhà ở xã hội), nhờ đó 100% người dân có nhà. Năm 2008, Liên Hợp Quốc đã biểu dương Kế hoạch xây dựng nhà ở nói trên của Singapore.
Ngay từ năm 1960, Chính phủ đã thành lập Cục Phát triển Xây dựng nhà (Housing Development Board, HDB) nhằm thực hiện nhiệm vụ cung cấp các căn hộ do nhà nước xây dựng (gọi là căn hộ HDB ) với giá cả đông đảo dân chúng có thể mua được. HDB lập quy hoạch phát triển các khu dân cư mới, xây dựng mới, sửa chữa hoặc tái phát triển các khu chung cư cũ nhằm thoả mãn nhu cầu nhà ở của dân. Ngay từ ngày mới thành lập, Cục này đã lập Kế hoạch xây dựng nhà ở giá rẻ để bảo đảm những người thu nhập thấp đều có nhà để ở. Chính phủ đầu tư rất nhiều cho kế hoạch đó, tổng cộng đã thực hiện 7 kế hoạch 5 năm, bắt đầu từ 1964, xây dựng gần 1 triệu căn hộ. Cứ mỗi 5 năm, Nhà nước lại công bố một kế hoạch xây dựng nhà chung cư. Phần lớn chung cư ở Singapore đều là nhà giá rẻ do nhà nước xây dựng, bán với giá chỉ bằng một nửa giá các căn hộ do tư nhân xây dựng.
Nhà nước phân phối căn hộ giá rẻ cho dân theo một kế hoạch chặt chẽ, không ai có thể đầu cơ trục lợi. Điều kiện mua nhà gồm 4 điểm:
1- Đơn vị mua là gia đình, và phải là công dân Singapore;
2- Tuổi trên 21;
3- Không sở hữu tài sản kinh doanh (công ty, xí nghiệp …) riêng;
4- Thu nhập hàng tháng của gia đình không quá 8.000 SGD, tương đương 141 triệu VNĐ (SGD là đơn vị tiền tệ Singapore; 1 SGD bằng 17.600 VNĐ hoặc 0,75 USD). Người có thu nhập cao hơn mức này, tức người giàu thì không được mua nhà giá rẻ của nhà nước. [Mức thu nhập thực tế bình quân hàng tháng của dân Singapore làm công ăn lương năm 2007 là 3.578 SGD (62 triệu VNĐ theo tỉ giá hiện tại), vì thế hầu hết họ được quyền mua căn hộ giá rẻ. Theo điều tra trực tiếp của người viết bài này trong thời gian thăm Singapore giữa tháng 5/2010, thù lao cho người dọn phòng khách sạn là mỗi ngày 100 SGD tức 1,76 triệu VNĐ].
Người mua được quyền sở hữu nhà trong 99 năm.
Nhà nước chủ trương mua lại nhà đất riêng của dân theo giá thị trường và ưu tiên bán căn hộ cho người đó; hiện nay hầu hết đất tư nhân đã được nhà nước mua lại để phát triển các khu chung cư .
Nhà nước khuyến khích mua nhà, không khuyến khích thuê nhà, qua đó bảo đảm người dân có cuộc sống ổn định suốt đời không phải lo chuyện nhà ở. Khi về già, có thể đổi lấy căn hộ hẹp, tiền dôi ra dùng để dưỡng lão.
Nhằm ngăn chặn mọi ý đồ trục lợi bằng việc kinh doanh nhà ở giá rẻ, chính phủ kiểm soát rất chặt chẽ việc mua nhà: ai đã có nhà thì không được mua nhà nữa, người không có nhà chỉ được mua một căn hộ, một gia đình chỉ được mua một căn hộ; cả đời người chỉ được mua nhà 2 lần (lần thứ hai để mở rộng diện tích nhà). Nhà phải ở tối thiểu 5 năm mới được bán lại; khi bán không phải nộp thuế; nhưng nếu mua nhà mới thì phải nộp một khoản phí tuỳ theo diện tích căn hộ muốn mua, mức phí từ 15 đến 50 nghìn SGD.
Căn hộ chia 3 loại: lớn, vừa, nhỏ. Diện tích trên 110 m2 là căn hộ lớn; từ 90 tới 110 m2 là loại vừa; dưới 90 m2 là loại nhỏ; căn hộ nhỏ nhất rộng 40 m2 (cho người độc thân). Giá nhà tuỳ theo vị trí dự án. Hiện nay giá bán mỗi mét vuông chung cư giá rẻ là từ 2000 đến 3000 SGD (35,2-52,8 triệu VNĐ). Căn hộ phổ biến nhất hiện nay là loại 90 m2, giá từ 200 đến 270 nghìn SGD, có 3 phòng ngủ, 1 phòng chung, 1 phòng bếp. Gọi là nhà giá rẻ nhưng trang thiết bị trong căn hộ đều tương đối hiện đại, bảo đảm đời sống văn minh, tiện lợi.
Người mua nhà chỉ phải trả nửa giá, trước hết sử dụng tiền của Quỹ Công Tích (CPF, tương tự quỹ bảo hiểm xã hội ở Việt Nam, cá nhân nộp 20% tiền lương, chủ thuê lao động nộp 14,5% tiền lương hàng tháng), sau đó mới dùng đến thu nhập của cá nhân; số còn lại do nhà nước trợ cấp. Quỹ Công Tích được thành lập năm 1955, thực chất là chế độ để dành bắt buộc, quy định chủ thuê lao động (chủ tư nhân hoặc chủ nhà nước) và người lao động phải nộp một phần thu nhập hàng tháng vào tài khoản cá nhân của mình trong thời gian làm việc, để dùng khi nghỉ hưu, khi mua nhà, chữa bệnh, học hành. Khoản tiền để dành đó sẽ được Nhà nước dùng làm nguồn kinh phí phát triển nhà ở. Chính phủ cũng trợ cấp rất nhiều cho người mua nhà, thu nhập càng thấp thì được trợ cấp càng nhiều. Nhìn chung giá căn hộ bằng 5 đến 10 lần thu nhập hàng năm của gia đình. Cho tới nay nhà nước đã trợ cấp hơn 19 tỷ SGD cho những người mua nhà.
Giá nhà như thế là rất rẻ so với thu nhập quốc dân: GDP bình quân đầu người Singapore năm 2007 là 35.163 USD, đủ mua hơn 10 m2 nhà. Nếu so với giá của căn hộ cấp cao (11.500-13.340 USD/m2) ở Singapore thì lại càng rẻ.
[So sánh: tại Việt Nam, giá căn hộ chung cư khu đô thị Lỗ Khê (Hà Đông) rẻ nhất là 750 USD/m2; GDP đầu người Việt Nam năm 2008 là 1.024 USD, cả năm chỉ đủ mua khoảng 1,3 m2].
Singapore là nước kinh tế thị trường, nhưng việc xây dựng và phát triển nhà ở không hoàn toàn thực hiện theo cơ chế thị trường mà do Nhà nước chỉ đạo, Nhà nước xác định rất rõ trách nhiệm giải quyết nhà ở cho dân, áp dụng một hệ thống biện pháp hành chính, luật pháp, tài chính tiền tệ để xây dựng nhà ở với quy mô lớn nhằm cố gắng tối đa để người thu nhập thấp, người trung niên và cao tuổi được hưởng lợi ích. Thủ tướng Lý Hiển Long nói: “Mua nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ”. Các cuộc điều tra dân ý cho thấy 93% dân chúng hài lòng với chính sách nhà ở giá rẻ nói trên.
Kế hoạch xây dựng nhà giá rẻ của Singapore có mấy điểm chúng ta có thể học tập:
1) Nhà nước đóng vai trò chính, bảo đảm mạnh mẽ việc cung cấp nguồn vốn và mặt bằng đất đai; nhà nước tự xây dựng chung cư cho dân ở theo một kế hoạch bao quát, chặt chẽ, không để tư nhân thầu làm.
2) Chính sách bán nhà hợp lý công bằng, bao giờ cũng ưu tiên giải quyết nhà cho gia đình nghèo và người cần nhà nhất.
Ví dụ thập niên 1970 quy định hộ nào thu nhập hàng tháng dưới 1.500 SGD mới được mua nhà giá rẻ; thập niên 1980 nâng lên mức 2.500 SGD; về sau nâng lên 3.500 SGD, hiện nay là 8.000 SGD (5.600 USD), tức là nới rộng dần điều kiện mua nhà, nhờ đó bảo đảm 100% người dân có nhà ở.
3) Ban hành các văn bản luật pháp nghiêm ngặt hạn chế đầu cơ nhà đất, nhằm thực hiện nguyên tắc công bằng chính trực, mang lại quyền lợi cho dân, không để tư nhân lũng đoạn thị trường nhà đất, giá nhà đất luôn bình ổn, không có “bong bóng nhà đất”, nhờ đó nền kinh tế không chịu tác động của thị trường nhà đất như nhiều nước khác.
Việc thực hiện toàn dân có nhà ở còn có ý nghĩa chính trị rất lớn: thực hiện toàn dân hữu sản hoá, người dân từ lao công quét rác cũng có căn hộ ở đàng hoàng không bao giờ lo không có chỗ ở, tài sản riêng này ông bà tổ tiên họ ngày xưa không dám mơ ước có. Báo chí Singapore viết: mỗi người đều sở hữu nhà ở tức là người dân trở thành cổ đông của quốc gia này. Điều đó làm mỗi người dân vô cùng tự hào và càng yêu đất nước. Khi hỏi chuyện người dân ở đây, từ người gốc Ấn, gốc Mã Lai cho đến gốc Hoa, ai cũng nói nước này gặp may là có lãnh đạo giỏi. Việc nhà nước chủ động xây nhà cho dân ở, trước tiên cho người nghèo, đã làm người dân thấy chính quyền thực sự là của mình. Đảng Hành động Nhân dân (People’s Action Party) của ông Lý Quang Diệu thực sự được lòng dân, dù là “độc đảng” cầm quyền mấy chục năm nay.
Những căn hộ giá rẻ nói trên đã đem lại mái ấm cho người thu nhập thấp, góp phần quan trọng bảo đảm công bằng và ổn định xã hội cho Singapore, khiến nước này trở thành nơi người dân có đời sống an ninh, môi trường xanh sạch đẹp, văn minh, hạnh phúc nhất nhì châu Á, hơn cả nhiều nước Âu Mỹ.